4大居屋除名後果：影響、限制與法律風險一次看清

在香港，居屋（居者有其屋）是許多家庭的置業首選。然而，隨著生活環境變遷，如家庭成員結婚、離婚或為了騰出首置名額，不少人會考慮將居屋除名。

居屋除名涉及「戶籍刪除」與「業權轉讓」兩種完全不同的層次，其產生的居屋除名後果在法律、按揭及資助房屋資格上均有深遠影響。

什麼是「居屋除名」？與一般轉名有何不同

許多人對居屋除名意思感到混淆。實際上，根據物業性質的不同，除名可分為單純的行政手續或複雜的法律產權轉移。

戶籍除名（行政層面）

這僅涉及更改房屋署內部的住戶紀錄。若家庭成員（非業主）因結婚或搬遷需遷出，只需向房委會遞交申請。這類除名不改變業權，對物業的所有權結構沒有影響。

業權轉讓（法律層面）

即一般俗稱的「甩名」。這涉及將物業的權益由一位業主轉移至另一位業主（或由聯名持有變更為單人持有）。由於居屋受《房屋條例》規管，這類居屋轉名必須獲得房委會批准，並經由律師辦理正式的法律文件。

居屋除名（即從房委會的家庭成員名單中刪除名字）是一個嚴肅的程序，通常需要具備合理且充分的理由。根據房委會的現行準則，常見的除名原因主要分為以下幾類：

1. 家庭成員身分變動

這是最常見的客觀原因，當家庭結構發生實質變化時，住戶有責任向房署申報並更新名單。

• 結婚： 成員因結婚而搬離現址，與配偶共組新家庭。

• 離婚： 夫妻感情破裂，其中一方搬離單位，或根據法院判令處理居住權。

• 去世： 家庭成員不幸離世，需從名單中刪除。

2. 獲取其他公共房屋資助

為了確保公共資源不被重疊使用（防止雙重房屋福利），若成員欲自行申請房屋資助，必須先完成除名。

• 申請新居屋或綠置居： 成員欲以個人或新家庭名義參與居屋抽籤，必須先放棄原有的居住身分。

• 申請公屋： 若成員經濟狀況符合條件，希望重新輪候公屋，則不能同時在居屋名單內。

• 獲取政府其他房屋補貼： 例如申請各類公務員房屋津貼或貸款。

3. 個人生活規劃與離港

當成員的長期生活重心不在該單位時，亦可主動提出除名。

• 長期移民： 成員打算長期定居海外或內地，不再需要香港的公營房屋資源。

• 私人置業： 成員在私人市場購買了物業，決定遷出居屋單位。

4. 財務與法律安排

• 解除法律責任： 若該成員原為聯名業主，除名通常伴隨著「業權轉讓」，目的是為了讓該成員在法律上與該單位的債務（如按揭）或未來法律風險切斷關係。

• 信貸考慮： 有時成員為了改善個人的借貸能力（DSR）以便在校外置業，會選擇除名以減少名下的資助房屋紀錄。

5. 注意事項與限制

雖然上述是常見原因，但除名仍需符合以下條件：

• 戶主不可隨意除名： 若單位內只剩下一名業主/戶主，該人不能自行除名（除非涉及轉讓業權予符合資格的人士）。

• 未補地價限制： 對於未補地價的居屋，除名手續需經房委會嚴格審批，通常需提交結婚證書、移民證明或離婚令等相關證明文件。

溫馨提示： 在提交申請前，建議先確認除名後是否會導致剩下的家庭成員人均面積過大（變成闊落戶），或入息審查是否會受到影響。

居屋除名對首置及再置業資格影響

許多家庭考慮「甩名」是為了恢復首次置業身份，以便再次購房或申請其他資助房屋。

是否仍被視為資助房屋紀錄

一旦曾作為業主或聯名業主，在政府的系統中便留有紀錄。即使成功除名，該成員在未來申請公屋或另一套居屋時，居屋申請資格會受到嚴格審查。通常情況下，政府不允許市民重複享有雙重房屋福利。

居屋除名對按揭及銀行審批影響

變更業權會直接牽動銀行的貸款權益，銀行會重新評估居屋按揭的風險。

• 按揭負擔能力重新計算： 若除名者原本是貸款的共同擔保人，其遷出可能導致剩餘業主的入息比例未能通過銀行的壓力測試，影響按揭審批。

• 高成數按揭及按保影響： 對於未補地價居屋，銀行雖提供高成數貸款，但若轉讓過程涉及按揭餘額變動，按揭保險的條件可能需要重新商討。

居屋除名的稅務及法律風險

涉及業權轉移必然會牽涉稅務問題，這也是最容易被忽略的稅務風險。

是否需要繳付印花稅

即便是在近親之間進行業權轉讓，稅務局通常仍會要求按照物業的市價比例繳納印花稅。

稅務局反避稅風險

若除名被視為「虛假轉讓」以逃避印花稅或獲取其他金錢利益，稅務局有權進行稅務審查並追收稅款，甚至涉及刑事責任。

常見誤解：居屋除名並非「完全解除責任」

關於居屋誤解，以下三點最為常見：

• 誤解一：除名等於無責任 即使業權除名，若原本在銀行有簽署過無限期擔保文件，相關的按揭責任可能依然存在，直至按揭全數清還或銀行解除擔保。

• 誤解二：可以立即自由出售 除非已補地價，否則除名後的物業仍受居屋出售限制。

• 誤解三：手續簡單 實際上的居屋程序繁瑣，需要房委會初步批准、銀行核准、再由律師行擬定轉讓契據（Assignment），整個過程耗時耗費。

FAQ：關於居屋除名後果的常見問題

居屋除名後，我還能申請白表居屋嗎？

這取決於你之前的身份。如果你只是戶籍成員，除名後通常可以白表身份申請。但如果你曾是業主或業主配偶，通常被視為已享用房屋福利，除非有極其特殊的原因（如離婚並失去物業），否則很難再次獲得申請資格。建議申請前先向房屋署查詢具體的資格評估。

除名手續需要多少錢？

費用分為行政費、律師費和印花稅。房屋署的行政費約為 HKD 3,000 至 HKD 5,000。律師費視乎複雜程度，通常在 HKD 6,000 至 HKD 12,000 之間。印花稅則根據物業轉讓部分的市值計算，如果是直系親屬且符合條件，稅費可能較低。

除名後如果不補地價，可以把房間租出去嗎？

不可以。居屋除名後果之一是物業依然受到未補地價的限制。根據房屋條例，未補地價的居屋嚴禁出租，無論是整間還是其中一個房間。一旦被舉報，房屋署有權收回單位。只有在完成補地價程序後，物業才具有自由租售的權利。

總結

居屋除名是一個重大的家庭決定。它不僅僅是名字的變動，更是財產權益的重新洗牌。建議在行動前諮詢專業律師或地產代理。清楚了解所有的潛在風險，才能確保家庭資產得到最合理的分配。

參考來源：

1. 香港房屋委員會及房屋署官方網站：www.housingauthority.gov.hk

2. 香港稅務局 – 印花稅指南：www.ird.gov.hk

3. 香港土地註冊處：www.landreg.gov.hk

4. 香港法律資訊中心 – 房屋條例：www.hklii.hk

5. 香港金融管理局 – 按揭審核指引：www.hkma.gov.hk